《商品房买卖合同解释》适用要点9【宜昌律师寇志中商品房买卖合同解释适用要点28条/第9条】
开发商欺诈行为要承担惩罚性赔偿责任
――《商品房买卖合同解释》第九条适用要点

       《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：
“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： 
故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”
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相关法律法规连接： [宜昌律师寇志中13986 7904 08]
《中华人民共和国民法通则》第58条：下列民事行为无效：
（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；
无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。

《中华人民共和国民法通则》第59条： 下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：
（一）行为人对行为内容有重大误解的；
（二）显失公平的。
被撤销的民事行为从行为开始起无效。

《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》  第６8条： “一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。 [宜昌律师寇志中13986 7904 08]

《合同法》第五十二条  有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 [宜昌律师寇志中13986 7904 08]

《合同法》第五十四条  下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
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寇志中律师深层导读： [宜昌律师寇志中13986 7904 08]

一、什么是惩罚性赔偿？ [宜昌律师寇志中13986 7904 08]
            惩罚性赔偿，是指在民事损害赔偿中，恶意加害人除了要赔偿受害人实际损失外，法律还强制恶意加害人增加赔偿受害人损失的民事赔偿制度，也称示范性的赔偿或报复性赔偿。惩罚性赔偿不仅在对受害人利益损失的弥补，而且是对违法行为人的惩罚，防止其再度产生。
该条司法解释，对在合同领域适用惩罚性赔偿制度的法律根基是：《合同法》第一百一十四条  “当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。  [宜昌律师寇志中13986 7904 08]
          约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
           当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”此条第二款规定，法院认可的高于实际损失的违约金实际上就是对合同违约行为的惩罚。《合同法》第一百一十三条也规定“经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”这也明确表明惩罚性赔偿是适用合同法的。最高人民法院的关于惩罚性赔偿的解释规定是对《合同法》所许可的惩罚性赔偿在商品房买卖合同中的具体运用。 [宜昌律师寇志中13986 7904 08]

二、开发商的哪几种欺诈行为可以适用惩罚性赔偿制度？ [宜昌律师寇志中13986 7904 08]
        根据本条司法解释，适用惩罚性赔偿制度的开放商的欺诈情形有：
1、 故意隐瞒没有取得商品房预收许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明；
2、 故意隐瞒所售房屋已经办理抵押的事实；
3、 故意隐瞒所售房屋已经卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

三、是不是只要开发商有上述三种欺诈行为之一的就可以要求开发商双倍返还已付购房款？ [宜昌律师寇志中13986 7904 08]
       不是的。 [宜昌律师寇志中13986 7904 08]

       要适用惩罚性赔偿，还必须满足一个结果条件，就是有所规定的欺诈行为，这种欺诈行为结果上导致了合同无效或者被撤销、解除的，买受人方可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 [宜昌律师寇志中13986 7904 08]

四、如果因为开发商故意隐瞒没有取得商品房预收许可证明的事实而与买受人签订商品房买卖合同，买受人起诉开发商承担惩罚性赔偿责任，开发商却以在起诉时已经取得了商品房预收许可证明为抗辩，买受人是否要承担败诉后果？ [宜昌律师寇志中13986 7904 08]
       不会。
       对于“取得商品房预收许可证明与否”有两种结果，针对该两种结果可以采用不同的处理方式：
       一是在起诉前已经取得了商品房预收许可证明，本司法解释第二条的规定：“ 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”根据该条规定，应当认定该商品房买卖合同有效，虽然合同有效，但开发商在订立合同时隐瞒了商品房的重大瑕疵，即没有预售许可证明，属于商品房买卖中的欺诈行为，根据《合同法》第五十四条“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”的规定，买受人可以请求撤销合同。因该欺诈行为而导致合同被撤销的，开发商同样要承担惩罚性赔偿。 [宜昌律师寇志中13986 7904 08]
        二是在起诉前没有取得了商品房预收许可证明，根据本解释第二条的规定，合同应作为无效来处理，开发商应该承担惩罚性赔偿。 [宜昌律师寇志中13986 7904 08]
       寇志中律师提醒：在第二种情形下，可以主张合同因违法而无效，也可以主张因欺诈而撤销，究竟怎样选择，因无效和撤销的法定条件和后果不同，在操作中要慎重，根据实际权衡利弊。[宜昌律师寇志中13986 7904 08]

五、开发商签订合同时隐瞒所售房屋已经办理抵押的事实，是导致商品房买卖合同无效还是可撤销？
          《担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”依次规定，应认定合同无效。[宜昌律师寇志中13986 7904 08]
          《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十七条规定：  抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。 如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”依此规定，买受人享有对抗抵押权人的追及权的涤除权，并不必然导致合同无效。 [宜昌律师寇志中13986 7904 08]
              寇志中律师认为：在此种情形下，宜按照合同撤销处理，因为单就隐瞒所售房屋已经办理抵押的事实来看，属于欺诈行为。开发商因此种欺诈行为导致合同被撤销的，应承担惩罚性赔偿。

六、开发商故意隐瞒所售房屋已经卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，合同效力怎样认定？
 因为所售房屋已经卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋，虽然开发商与一房的数个买受人所签订的买卖合同都为有效合同，但第二买受人根本无法得到房屋，合同目的无法实现，这种情况下，可以选择撤销合同，可以选择解除合同。因此种行为，合同被解除或撤销的，开发商要承担惩罚性赔偿责任。

（宜昌律师寇志中13986 7904 08 kouzhizhong@126.com）
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